Tours virtuales 360º: cuando el edificio se convierte en dato navegable

Cada vez que alguien menciona los tours virtuales, es fácil pensar en marketing inmobiliario o en visitas guiadas para el usuario final. Pero, en realidad, esta tecnología lleva años evolucionando hacia algo mucho más útil: una herramienta técnica que permite digitalizar espacios físicos, visualizarlos con precisión y planificar operaciones sin necesidad de desplazamientos.

Y es justo en este punto donde el Facility Management puede beneficiarse.

Un tour virtual 360º no es un vídeo, ni un streaming en directo. Es una representación tridimensional del interior de un edificio, generada a partir de fotografías captadas desde múltiples ángulos con una cámara especializada. El resultado es un modelo navegable que nos permite recorrer virtualmente un inmueble sin estar allí. Y lo más interesante no es solo lo que se ve, sino lo que se puede extraer a partir de esa captura inicial.

El usuario puede “moverse” en primera persona por el edificio desde un navegador web, móvil o visor VR.

Mucho más que una imagen

Los tours virtuales 360º tienen un proceso de postproducción, que es la fase donde el material capturado (fotos, vídeos o renders 360º) se procesa, edita y enriquece para convertirlo en una experiencia interactiva y navegable.

Un tour 360º de nueva generación incluye múltiples capas de información añadida durante el proceso de postproducción:

– Etiquetaje técnico de puntos clave, como maquinaria de clima, cuadros eléctricos, cortinas de aire, sensores o racks.
– Planos 2D acotados, con medidas exactas de paredes, columnas, ventanas y puertas.
– Vista 3D tipo “casa de muñecas”, que permite ver todas las plantas y su distribución general con mobiliario incluido.
 – Mediciones integradas, con posibilidad de obtener distancias, alturas y proporciones de forma automática o manual, según la tecnología empleada.

Este trabajo de postproducción no es trivial. Requiere “coser” imágenes captadas (stitching) desde múltiples ángulos, borrar rostros o matrículas visibles para cumplir con el reglamento General de Protección de Datos (RGPD), definir las rutas navegables, marcar ventanas y puntos de paso, e integrar las etiquetas de interés técnico. Todo ello se realiza en un entorno gráfico específico, normalmente en la nube del proveedor o dentro de un entorno virtual privado, según el modelo de contratación.

¿Qué hace falta para capturar un edificio?

El punto de partida es el equipo. Existen tres grandes opciones, con diferentes niveles de calidad, coste y autonomía:

1. Cámaras profesionales 3D: Son las más completas y costosas (unos 3.500 €). Capturan imágenes de altísima calidad y calculan medidas automáticamente. Están pensadas para ser utilizadas por personal técnico o partners certificados.
   
   
2. Cámaras 360º estándar: Más ligeras y asequibles (alrededor de 650 €), requieren mayor intervención posterior, pero ofrecen una excelente relación calidad-precio si se montan sobre trípode y se acompaña con medición láser.
   
   
3. Kit rotatorio con iPhone: Es la opción más económica (aprox. 110 €), pero también la más limitada. Adecuada para ciertos entornos, aunque no se recomienda si se requiere un nivel alto de precisión.
   

A partir de aquí, hay que decidir cómo se gestionan las imágenes: ¿se suben a la nube de un proveedor especializado? ¿O se procesan en entornos privados, instalando el software en servidores propios?

Esta decisión tiene implicaciones técnicas, de seguridad y de coste. Las plataformas SaaS suelen ofrecer una experiencia fluida, integración automática de planos y actualizaciones constantes. En cambio, las soluciones instaladas localmente permiten un mayor control sobre los datos, algo importante en entornos financieros, hospitalarios o institucionales con alta sensibilidad de información.

El edificio como dato

Aquí entra el concepto de Digital Twin (gemelo digital): el edificio deja de ser solo un espacio físico y se convierte en un modelo navegable lleno de información.

• Cada elemento (muros, ventanas, instalaciones) no es solo geometría, sino que contiene metadatos: materiales, dimensiones, costes, mantenimientos, sensores IoT, etc.
• Esto convierte el tour 360º en algo más que una experiencia visual: se convierte en una interfaz para consultar y gestionar datos del edificio.

 Es decir, el tour 360º es la “piel”, y el dato es el “cerebro” del edificio navegable. Por ejemplo, en un hospital virtual 360º, no solo “ves” la sala, sino que puedes hacer clic en un equipo médico y conocer su ficha técnica, fecha de mantenimiento o estado en tiempo real.

Aplicaciones concretas para el FM

Los tours 360º en el Facility Management son interfaces visuales de datos que permiten ahorrar tiempo, reducir desplazamientos, mejorar la seguridad y centralizar la información técnica del edificio. Los beneficios prácticos son inmediatos:

•  Inventario y gestión de activos: el tour 360º sirve como mapa visual del edificio y los equipos pueden tener una ficha técnica con número de serie, vida útil y garantías e historial de mantenimientos.
•  Mantenimiento preventivo y correctivo: desde el tour, los técnicos pueden localizar rápidamente equipos a intervenir.  
•  Reducción de visitas físicas: permite resolver dudas técnicas y verificar información sin desplazamientos.
  
  
•  Soporte remoto a mantenimiento y reformas: desde la oficina central, con visión clara del espacio.
  
  
•  Onboarding de técnicos externos: comprensión visual rápida de zonas críticas y acceso restringido.
  
  
•  Documentación visual del antes y después: ideal para auditorías, reformas o certificaciones.
  
  
•  Formación interna: útil para servicios generales, PRL o equipos de seguridad.
•  Seguridad y planes de emergencia, identificando puntos críticos e incluyendo rutas de evacuación interactivas.
•  Auditorías y cumplimiento normativo: recorrer virtualmente el edificio en una auditoría y documentar el estado real de las instalaciones en una fecha concreta.  
  
  

En grandes portfolios, donde hay decenas o cientos de edificios dispersos, este tipo de solución reduce tiempos, costes y errores. También mejora la colaboración entre áreas técnicas, sobre todo cuando hay proveedores múltiples implicados en una misma intervención.

Más allá del “efecto wow”

Lo más interesante de los tours 360º no es la experiencia inmersiva, aunque esta puede ser un buen gancho para los usuarios. Lo relevante es que permiten convertir un espacio físico en una fuente estructurada de información visual, con aplicaciones concretas para el Facility Management.

Desde ver cómo están dispuestas las luminarias y planificar la ubicación de un nuevo sistema de climatización, hasta comprobar los recorridos de evacuación o coordinar una actuación multiequipo… Todo se puede preparar mejor cuando el espacio ya ha sido captado y estructurado digitalmente.

Además, la versatilidad de esta tecnología permite que el mismo tour sirva a varios departamentos: técnico, seguridad, prevención de riesgos, formación o marketing. Por ello, los costes implicados se pueden repartir entre diferentes departamentos.

Todo esto convierte a este tipo de tecnologías en una inversión transversal con retorno en eficiencia, seguridad, conocimiento compartido y agilidad operativa.

FMTech Vendor Spotlight

Dos soluciones distintas para digitalizar espacios con visión técnica

En este artículo en profundidad, destacamos dos plataformas que permiten generar recorridos virtuales de edificios con funcionalidades que van desde planos técnicos hasta vistas inmersivas. Ambas están operativas en España y ofrecen un modelo SaaS, lo que significa que las imágenes se capturan con cámaras 360º y se procesan posteriormente en la nube.

Matterport - Captura de precisión con ecosistema propio.
 Matterport ofrece una solución integral para recorridos 360º de alta calidad, desde la toma hasta la visualización. Dispone de cámaras 3D con sensores de profundidad y permite también el uso de iPhone con accesorios, aunque su cámara oficial ofrece mejores resultados. Cuenta con una red de partners certificados que realizan la captura insitudel inmueble.

La postproducción se realiza en su plataforma: se cosen las imágenes, se generan automáticamente planos 2D con medidas precisas, se construye la vista tipo “casa de muñecas” y se permite etiquetar puntos técnicos. El contenido se aloja en la nube de Matterport. Su plan Enterprise ronda los 2.000 € al mes para portfolios amplios.

Aplicación directa: digitalización estandarizada de grandes portfolios inmobiliarios, con exigencias técnicas elevadas y necesidad de externalizar la ejecución.

Floorfy - Rapidez, flexibilidad y control interno
 Floorfy está orientado a capturas rápidas con buena calidad visual. Permite utilizar cámaras 360º estándar (no propietarias) y hacer la toma desde el propio equipo del cliente. La plataforma realiza el cosido de imágenes y la generación de planos básicos en la nube, mientras que el etiquetaje técnico queda a cargo del equipo de FM. Incluye planos 2D y vista “casa de muñecas”.

Su uso no requiere dispositivos específicos ni formación especializada, lo que lo convierte en una opción accesible para portfolios medianos o con rotación frecuente de espacios.

Aplicación directa: recorridos virtuales en entornos dinámicos como oficinas flex, coworkings o activos en comercialización interna, donde se prioriza agilidad y control.