FMTech Insights: Ha llegado el momento de digitalizar las operaciones en los edificios

FMTech Insights es una serie en la que expertos y líderes de pensamiento en FMTech comparten su conocimiento y opiniones sobre el tema de su especialización, ayudando a la industria a aprender, innovar y crecer. La serie cubrirá todos los sectores en FM, desde la gestión de lugares de trabajo, operaciones y mantenimiento, gestión de energía, gestión de residuos y todo lo que hay en medio.

Ádám Korbuly es el fundador y CTO de OrthoGraph, una fuente integral de BIM operativo. OrthoGraph permite la medición de paredes, diagonales, aberturas y cualquier equipo dentro de las propiedades. La Hoja de Datos de Bienes Raíces resultante enumera todos los aspectos importantes de la propiedad inspeccionada. Los usuarios pueden acceder a todo de manera instantánea a través de un navegador web que les permite caminar virtualmente por el modelo 3D de BIM sin utilizar dispositivos móviles.

FMTech Insights: ¡Ha llegado el momento de digitalizar las operaciones en los edificios!

Con el BIM operativo hoy en día, no solo evaluamos la optimización del rendimiento del edificio desde un punto de vista financiero, sino que también consideramos los factores humanos que debemos enfrentar. En los dos años que hemos pasado bajo la era del COVID, hemos enfrentado muchos desafíos nuevos y ha habido muchas respuestas a ellos. Una cosa fue constante: la incertidumbre, que causó frustración y agotamiento. La mejor métrica para esto es el número récord de personas que renunciaron a sus trabajos en todo el mundo.

Por supuesto, hay muchas otras causas detrás de esta tendencia, que ya estaban presentes antes de la pandemia, y lamentablemente debemos asumir que estarán aquí por mucho tiempo. Los trabajos en FM no son tan brillantes como otras carreras competidoras y aún no se han hecho atractivos para los jóvenes, por lo que muchas posiciones no se llenan. La consecuencia natural de la escasez de mano de obra es que hay mucha competencia tanto por mano de obra experimentada como por mano de obra nueva, y los empleadores están cazando y relegando a los profesionales.

Como esta industria aún se queda atrás en el camino de la digitalización, esto también significa que mucha información valiosa solo está almacenada en la cabeza del equipo de FM, por lo que cada vez que alguien renuncia, también es un golpe para la eficiencia.

Los propietarios de edificios deben darse cuenta de que mientras la información valiosa repose en las cabezas del equipo de FM, son extremadamente vulnerables en un momento en que la utilización del espacio de oficina también está en un nivel récord bajo.

Ha habido muchos esfuerzos en los últimos años para utilizar la documentación BIM creada en la fase de diseño y luego en el ciclo de vida del edificio. La construcción ya se está beneficiando de esta tendencia, pero los intentos de utilizar BIM CAD en la fase de operación tienden a fracasar. La razón principal de esto es que no es fácil mantener actualizada la documentación BIM y el BIM CAD no está diseñado para la operación, ni su estructura ni su contenido de datos se ajustan a las necesidades de la gestión de instalaciones.

El BIM operativo es la respuesta a este desafío. Hay una diferencia significativa entre la información que necesitas para la operación a largo plazo de un edificio, la gestión de instalaciones y lo que necesitas para diseñar y construir.

El uso adecuado de BIM en el ciclo de vida a largo plazo de una propiedad, cuando se usa, alquila, fabrica en ella, etc., no solo resultará en toneladas de ahorro de costos, sino que también aumentará enormemente el rendimiento productivo de la misma.

El objetivo del BIM operativo es racionalizar el uso de BIM en la operación a largo plazo de los edificios y extender su uso para apoyar la actividad productiva de la instalación en particular.

Los 3 pilares del BIM operativo son:

• La geometría del edificio y los datos de activos digitalizados en un modelo conectado al IWMS
• El gemelo digital integrado en los flujos de trabajo operacionales cotidianos
• Todos los datos del edificio actualizados en el lugar donde y cuando ocurren los cambios

Debe admitir encuestas rápidas y fáciles con herramientas simples y resistentes como medidores de distancia láser para el plano de planta y lectores de códigos de barras/RFID para el inventario con todos los datos adicionales requeridos, incluidas las fotos.

Es de suma importancia que mantener estos datos del edificio y los activos actualizados sea fácil, procesado por el equipo operativo normal sin un tiempo y costo adicional significativo, y hacer todo esto en el lugar de operación/mantenimiento, para que pueda convertirse en una parte de su trabajo regular.

Otro requisito clave que define el éxito de BIM en operación es la integración. El BIM operativo debe ser integrable a cualquier aplicación de software y a cualquier flujo de trabajo, procesos que exigen datos de edificios o activos en el lugar o en la oficina.

Entonces, si un trabajador de mantenimiento necesita encontrar un punto de mantenimiento, el plano de planta o modelo 3D para navegar allí debe estar disponible en el lugar, y también debe haber datos importantes del activo, ya sea en el modelo o una referencia directa a sistemas de terceros que contengan los datos necesarios. Para que un tomador de decisiones vea los informes importantes, debe estar accesible en un navegador web simple desde cualquier lugar. Todos estos datos deben ser accesibles y modificables en el lugar por varios usuarios al mismo tiempo con control de calidad digital. La simplicidad y el control de calidad en el sitio son los pilares para tener los datos del edificio de la manera que se requiere para tomar decisiones adecuadas, licitaciones y optimización del rendimiento de los edificios.

El BIM operativo no solo trata de datos, sino también de apoyar los flujos de trabajo. Usando identificadores únicos como códigos de barras o tecnología RFID, conectándolos a cada equipo clave, se puede asegurar que los trabajadores de mantenimiento no solo encuentren fácilmente los elementos adecuados, sino también registrar cuándo accedieron a ellos. La comunicación y el control simplificados son uno de los elementos clave que se benefician del BIM operativo y también uno de los mayores contribuyentes al ROI.

Siempre surge la pregunta: ¿cuánto tiempo lleva implementar el BIM operativo en un edificio en uso y cuánto cuesta? La respuesta corta es que típicamente toma algunas semanas incluso para un edificio grande (30-40k m² / 300-400k pies cuadrados). La cuestión del costo debe analizarse primero desde el punto de vista del ROI. El proceso de encuestar e inventariar un edificio costará dinero, ya que es un servicio de datos sensible y de alta calidad. Los propietarios / operadores deben planificar confiar en los datos capturados a largo plazo, por lo que es clave invertir en calidad.

Lo que aprendimos implementando muestra que el BIM operativo, incluso a un nivel bajo, tendrá un ROI completo en un máximo de 11 meses. Sin embargo, en la mayoría de los casos, hay un ROI de 3 a 6 veces en el primer año y un ROI de 15 a 40 veces después del segundo año, cuando solo se documentan los cambios que se siguen. Nuestros cálculos se basan en un promedio estimado de ahorros del 10 al 15% en los costos operacionales más grandes y también en la mejora del rendimiento del edificio.

Cumplir con todos estos requisitos ha sido la principal preferencia a la hora de desarrollar el ecosistema OrthoGraph Enterprise. El uso del BIM operativo resulta en ahorros significativos en la operación diaria, mientras aumenta el rendimiento productivo de las instalaciones involucradas. Sumando estos ahorros durante el ciclo de vida total del edificio, los propietarios y operadores pueden ahorrar hasta los costos totales de construcción de su edificio.

Descargo de responsabilidad: la opinión del autor no refleja necesariamente la del Global Alliance of Facility Management Innovators.