Más allá de los datos: Soluciones de Mantenimiento Inteligente para la Gestión de Instalaciones

 El control de costos, la acción climática y la digitalización de los sistemas son los desafíos más críticos que los especialistas en mantenimiento han estado enfrentando desde principios de 2022.

Digitalizar las actividades de mantenimiento significa eliminar el papel y trabajar con datos para automatizar los flujos de trabajo dentro del edificio y su cadena de valor. De esta manera, los gerentes de instalaciones corporativas y activos pueden centrarse en tareas que requieren inteligencia humana y esfuerzos para controlar los costos energéticos y trabajar hacia la meta de cero emisiones netas.

La Industria 5.0 ya ha comenzado, y su intención es clara: devolver a los humanos al frente, utilizar la tecnología para el bien común, mejorar la manera en que interactuamos con ella y lograr un mejor equilibrio entre la vida laboral y personal. El mantenimiento y la gestión de instalaciones, que comparten responsabilidades en la creación de entornos seguros y cómodos para las personas, deben ser incluidos.

"Puede ser demasiado pronto para saber qué tecnologías emergentes revolucionarán nuestras industrias de forma definitiva, pero no hay duda de que deben ser intuitivas, fáciles de usar y flexibles. Hemos recorrido un largo camino desde la época del papel y lápiz, los informes y las hojas de Excel, y el mantenimiento como una reflexión posterior. A medida que adoptamos un nuevo enfoque para los negocios, el software de mantenimiento debe conectarse sin problemas con cada parte de las operaciones", dice Felipe Ávila da Costa, cofundador y CEO de Infraspeak, uno de los actores globales más grandes en la digitalización de actividades de mantenimiento y, según sus propias palabras, "solo un uno por ciento hecho".

Sin duda, un robusto sistema de gestión de mantenimiento computarizado (CMMS) está en el centro de las operaciones y la gestión. Sin embargo, hoy en día, la mayoría de los líderes toman decisiones de compra de CMMS basándose en viejos estándares de operación de un portafolio de edificios. Esto significa que buscan funcionalidades relacionadas con el mantenimiento, la gestión de órdenes de trabajo, y eso es todo.

Pero las operaciones de los edificios han cambiado drásticamente en la última década, al igual que la adopción de las últimas tecnologías, incluidas la IA, el IoT, los controles digitales y los mecanismos sin contacto.

Además de las innumerables responsabilidades involucradas en las operaciones inmobiliarias, que incluyen la gestión de activos críticos, la interacción con varios contratistas y la provisión de la mejor experiencia para los usuarios finales, hoy en día también hay nuevas regulaciones de salud y seguridad, monitoreo, cumplimiento de normativas, entre otras cosas. Y no olvidemos la implicación de la gestión de instalaciones en cualquier objetivo de sostenibilidad que establezca una corporación.

El fundador y CEO de Facilio, Prabhu Ramachandran, explica: "Hoy en día, la evaluación de CMMS debe considerar estos nuevos desafíos. Los tomadores de decisiones deben considerar las necesidades evolutivas de involucrar a diferentes partes interesadas, digitalizar y automatizar procesos, garantizar eficiencia mediante visibilidad y qué tan bien puede integrarse con sus herramientas empresariales existentes". Su empresa, Facilio Inc., de la India, conocida durante años como una nación de desarrollo de software de alta tecnología, se encuentra entre los tres primeros lugares del mundo de los agentes de cambio en mantenimiento.

Una industria rota que debe ser reparada con la ayuda de FMTech

¿Cómo ha sido la situación de la industria de la gestión de instalaciones en el pasado, en términos de la relación tradicional entre los proveedores de servicios de FM y sus clientes? Analizamos a CloudFM, una plataforma de mantenimiento tecnológica con sede en el Reino Unido, fundada en 2011, que trabaja para romper el molde de esta relación tradicional.

Jeff Dewing, CEO de CloudFM, explica: "Un hilo común de la industria es el de un mal comportamiento, no por personas malas, sino porque no hay otra opción debido al entorno en el que la gente promete demasiado y no cumple. Eso ha sido culpa del mercado también; prometer hacerlo un 20 % más barato, tomar el trabajo e intentar entregarlo después. Esto empuja el rendimiento hacia una espiral descendente y obtienes un proceso cíclico en el que un proveedor de servicios de FM gana el contrato, luego molesta al cliente al no cumplir. El cliente vuelve al mercado y emplea a otra empresa donde el rendimiento no es diferente y así sigue una y otra vez".

Para Jeff Dewing, el cambio necesario en la industria de FM es un cambio de mentalidad.

La confianza y las relaciones a largo plazo son los objetivos finales, junto con ahorros de costos realistas impulsados por lo digital.

Su empresa, CloudFM, lo logra, entre otras cosas, con la ayuda de la tecnología digital, aumentando drásticamente la transparencia en los procesos y acelerando los tiempos de respuesta en mantenimiento.

También, en la búsqueda de restaurar la confianza en la industria de FM y en el sector inmobiliario en general, encontramos a Jo Bronckers, cofundador y miembro de la junta ejecutiva de FIBREE, la Fundación para la Blockchain Internacional y la Experiencia Inmobiliaria. Su organización visualiza el empleo de tecnologías blockchain para FM. Los datos del edificio se almacenan en libros contables independientes e inmodificables y son accesibles para todas las partes interesadas, como el habilitador fundamental de confianza en la industria. "Ya es posible establecer un sistema asegurado con tecnología blockchain. Este sistema almacena todos los datos producidos por cualquier elemento (utilidad, sensor, robot...) instalado o acción realizada en el edificio. El propietario del edificio puede entonces establecer la autorización de acceso para los incumbentes para acceder a estos datos y utilizarlos. La situación ideal sería que estos datos se conviertan en una parte intrínseca del propio edificio, de manera que, si el edificio se vende, todos los datos históricos se muevan al nuevo propietario", explica.

Colocando la experiencia del usuario del edificio en el centro de la gestión de instalaciones

Romper moldes, construir una relación de confianza con clientes y técnicos por igual, y lograr una mejor experiencia para el usuario del edificio son también factores críticos de éxito de WeMaintain, una empresa de mantenimiento de ascensores nacida en París.

"La gran complejidad en el mundo de los ascensores es que tenemos acceso a muchos datos de fuentes muy diferentes (campo, IoT, etc...), pero a menudo estos están compartimentados y no se comunican entre sí, lo que impide un análisis completo de las situaciones. Desde el principio, hemos trabajado para configurar una estructura que permita que los diferentes datos se comuniquen al instante. De esta manera, podemos encontrar rápidamente soluciones para problemas técnicos de ascensores", dice Olivier Gabriel, director científico de WeMaintain.

Poner la experiencia del usuario del edificio en el centro del diseño del software es algo que se ve a menudo en las soluciones ofrecidas por empresas digitales nativas.

"Si preguntas a diferentes gerentes de instalaciones cuál es el objetivo de su trabajo, es probable que recibas una variedad de respuestas. Algunas respuestas pueden centrarse en garantizar el tiempo de actividad del equipo. Otras pueden centrarse en asegurar la renovación del contrato proporcionando un excelente servicio al propietario del edificio", afirma Patrick Sim, cofundador y director de FacilityBot, un chatbot de gestión de instalaciones impulsado por IA y multi-canal. "Si bien estas son preocupaciones diarias legítimas de la gestión de instalaciones, en muchos casos, falta el enfoque en los ocupantes del edificio. Ya sea un mantenimiento preventivo para asegurarse de que los sistemas de refrigeración no fallen, o reparar la iluminación de las habitaciones; en última instancia, el objetivo es que las personas en el edificio vivan o trabajen de manera productiva y cómoda". Por lo tanto, el chatbot de su startup para la gestión de instalaciones toma al usuario del edificio como punto de partida para las tareas y solicitudes que se deben ejecutar.

Una perspectiva diferente para el análisis del rendimiento de los activos

Esta nueva forma de examinar los "trabajos por hacer", considerando a todas las partes interesadas involucradas, más la velocidad del desarrollo del software, hace que las empresas digitales nativas se diferencien de otros actores en la industria de FM.

"Es difícil mirar más allá del incumbente, pero hay una razón por la que deberías hacerlo, y especialmente cuando eres una empresa de FM que busca diferenciarse y construir un conjunto digital de productos o servicios alrededor de tu oferta convencional", afirma Umesh Bhutoria, CEO de Xempla, una empresa especializada en análisis de rendimiento de activos para equipos de gestión de instalaciones.

"Las startups u otras empresas SaaS que están trayendo innovación están mirando desde una perspectiva completamente diferente el manejo del rendimiento de los activos: no solo desde lo que se ha hecho en el pasado, sino lo que es posible en el futuro."

El BIM se está convirtiendo en un estándar en la industria de la arquitectura, ingeniería y construcción (AEC) en el presente y en un futuro cercano. Amplía digitalmente las capacidades de colaboración, agiliza los flujos de trabajo e incrementa la eficiencia, productividad y ahorros de costos. Pero después de la entrega del proyecto, los procesos basados en papel continúan inundando a los propietarios de grandes activos que consumen mucha energía. Los gerentes de instalaciones responsables de centros de negocios, centros comerciales, hospitales y museos luchan por lograr operaciones y mantenimiento energéticamente eficientes. En estas vastas estructuras con sistemas de utilidades complejos, analizar procesos e identificar y predecir problemas es complicado y costoso sin operaciones de big data.

Arseny Tarasov, CEO de HiperIT, explica que su empresa digital nativa integra los grandes datos de las utilidades del edificio en el modelo inteligente utilizado para construir ese edificio. "Esto proporciona a los propietarios/operadores un gemelo digital en tiempo real que permite visualizar los procesos operativos del edificio. Ahora pueden identificar y predecir fácilmente los problemas y sus ubicaciones y reaccionar rápida y eficazmente. En tiempos donde los costos energéticos aumentan y actuar en sostenibilidad es obligatorio, los gerentes de instalaciones necesitan ayuda de la tecnología ajustada para realizar el trabajo."

Más allá de la digitalización en el mantenimiento

 El mantenimiento digital es claramente una realidad en estos tiempos y podemos verlo madurar (por falta de una mejor palabra) o ya está yendo más allá de la automatización y el control del flujo de procesos, hacia la capacidad de conectarse sin problemas con cada parte de las operaciones del edificio. Además de esta conexión fluida y abierta, vemos que el mantenimiento digital se está convirtiendo cada vez más en un paraguas sobre las operaciones del edificio, extendiendo su alcance hacia los usuarios del edificio, primero al recibir directamente sus aportes y, finalmente, habilitando la experiencia del usuario del edificio.